承租人的優先購買權若干題目初探

“房屋租賃合同是指出租人與承租人簽訂的關於將房屋交付給承租人使用，承租人支付租金，並於合同終止時將房屋返還給出租人的協議”。房屋租賃合同作為當事人間極為重要的結合關係由來已久，且普遍得到世界各國民事立法的廣泛認可。其原因在於房屋租賃合同有較高的價值。它不但能給其中的一方當事人（承租人）提供了買賣合同之外獲得租賃房屋的使用和收益的機會，而且還給另一方當事人（出租人）提供了融通資金，盤活資產的'可能，使承租人和出租人雙方利益不經過買賣即可得到滿足，充分實現物盡其用，各得其所。隨著市場經濟的深進，房屋租賃合同的日漸廣泛。對承租人來說，他可以經過租金的一期或多期支付，以相對較少的代價取得對租賃房屋使用和收益的權利，而不必為一時之需而支付購買房屋的價款來取得所要租賃的房屋所有權；對出租人而言，其在不喪失房屋所有權條件下，獲得了必要的發展資金（即房屋租賃收益），而且更有利於其生產和生活，為其發展提供了更為寬廣的空間。因此，房屋租賃合同對新時期的經濟發展，活躍市場經濟，拓展就業門路方面起到一定的積極作用。近年來，隨著住房制度改革和二級市場的開放，房屋買賣和房屋租賃合同更是發展迅猛，但同時，涉及房屋買賣和租賃的合同糾紛大量出現，其中就承租人的優先購買權的行使與實現引發的紛爭也顯得尤其突出。，由於我國法律法規就房屋租賃合同中承租人的優先購買權的題目的規定卻顯得比較原則而且條文也相對偏少，在審判實踐中不便於操縱，給司法實踐中處理此類案件帶來不少困難。本文僅就房屋租賃合同中承租人的優先購買權的概念、特點、法律依據、行使條件及立法完善談一些粗淺的熟悉，以期對審判實踐有所裨益。
一、承租人優先購買權的概念、特徵及其法律依據
優先購買權又稱先買權，是指特定的民事主體依照法律規定享有的，先於他人購買某項特定財產的權利。在我國優先購買權制度最早可追溯到《唐律》。唐律規定，房地產買賣，必須先問***，次問四鄰。***四鄰不要，才得賣與別人。宋朝時《宋刑統》也記載有典賣中的禁止條件和優先權的規定。田宅等產業需要典賣時，其支屬和四坊鄰居依照傳統享有優先典賣權。我國這種優先購買權制度對於當時維護封建國家宗法制度的需要、維護封建社會秩序起到了一定的積極作用。新成立之後，在制定新中國民法典時，立法者也對優先購買權進行了規定，比如《中華人民共和國民法