案例分析題一、(本題23分)
案情：張某欲尋找一處作為瑜珈授課的場所，遂與甲公司於2005年4月12日簽訂了房屋租賃合同。根據該合同，甲公司將其沿街二層樓房出租給張某，租賃期限為10年，自甲公司交付樓房的次日開始計算。每年租金為10萬元，張某於甲公司交付樓房的次日付清第一年的房租，以後每一年的同一日付清該年度房租，若遇節假日則付款日期為節假日後的第一日。2005年5月12日甲公司交付樓房給張某，5月13日張某付清第一年度的租金。2006年6月5日，甲公司通知張某稱：因資金緊張欲出賣樓房，如果張某有購買意向，則在2006年7月5日前一次性付清房款250萬元，並可以扣除張某交付的2006年度的租金10萬元。張某對甲公司的通知提出異議，要求該公司履行合同。2006年7月8日，甲公司以250萬元的價款將樓房賣給乙公司，根據雙方的約定乙公司一次性付清全部購房款250萬元。在乙公司辦理房屋過戶登記的時候，發現已登記有兩個抵押權。其一，2004年6月6日，甲公司將該樓房抵押給丙公司，為丁公司所欠丙公司貨款200萬元提供擔保;其二，2005年12月6日就自己欠戊公司的貨款150萬元又設定了抵押。經評估，該樓房的實際價值300萬元。
問題：
1?張某與甲公司之間關於租賃期限的約定是否有效?應如何處理?
2?就甲公司與乙公司簽訂買賣合同，張某可以提出何種主張?
3?如果甲公司2006年6月5日通知張某3個月後要出賣該樓房，但張某表示無論如何都不購買。3個月後甲公司將樓房賣於李某。交付後，李某要求張某搬出樓房。針對該情形，張某可以提出何種主張?
4?如果丙公司因為丁公司不履行還款義務，於2005年7月6日依法行使抵押權，經法院將該樓房拍賣，己公司買得。該事實對張某的租賃權是否有影響?
5?如果戊公司因為甲公司不履行義務，於2006年2月6日依法行使抵押權，經法院將該樓房拍賣，庚公司買得。該事實對張某的租賃權是否有影響?
案例分析題二、(本題20分)
案情：H建築有限責任公司是建築行業公司，徐某任該公司董事長及法定代表人。2004年以來，房地產市場發展迅速，H公司業務規模持續擴大，原材料水泥供不應求，遂決定自行投資設立水泥生產廠。2006年6月，H公司與該市的甲木材有限責任公司、乙機械有限責任公司共同出資組建了K水泥有限責任公司，其中H公司佔64%的股份，乙公司佔31%的股份，甲佔5%的股份。在董事長的選任過程中，有3名應聘者在董事會的考慮之中：魯某，某大學MBA畢業生，在求學的過程中還勤工儉學提前償還助學貸款，剩餘10萬元貸款也將在2006年底到期前償還完畢;張某，五年前曾擔任某國有水泥生產廠廠長，上任不滿一個月，因副廠長貪腐賄賂，致使該廠倒閉;董某，原漢堂食品總公司總經理，管理經驗豐富，但1999年曾因生產不符合衛生標準的食品造成嚴重食物中毒事故而被處以有期徒刑3年，現已刑滿釋放。股東會認為只有董某符合法律規定的任職資格，遂決定由董某擔任K公司董事長。
K公司成立後，僅在2006年下半年就盈利。2007年水泥產出量和銷售量持續增加，但是利潤不升反降，到年底出現了虧損，經查發現，在股東會決議的支援下，K公司的大部分水泥都以低於成本的價格出售給了H公司。2007年中旬，董某在接受了徐某代表H公司的房產饋贈後，直接聽從了徐某的指示，在大量前期貨款還未還的情況下，將水泥交給H公司。甲公司得知後非常氣憤，立即以自己的名義直接向法院提起訴訟，要求H公司和董某賠償給K公司造成的損失;乙公司緊急查閱K公司賬簿後發現公司已經資不抵債，自己的前期投資無法收回，遂也向法院起訴，要求H公司和董某賠償自己的損失;同時有債權人向K公司索債未果而向法院起訴，要求H公司、甲公司和乙公司承擔連帶清償責任。
問題：
1.該案中，上述各公司和人員的哪些行為與《公司法》的規定不符?
2.假設三起訴訟的提起均符合法定條件，法院應當如何判決?
【參考答案】
一、(本題23分)
1?租賃合同的當事人可以約定租賃合同的期限，但《合同法》第214條規定，租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。張某與甲公司約定租賃期限為30年，超過部分即滿20年後的10年無效。所以，張某與甲公司之間的租賃期限實際上是20年。
2?張某可以提出優先購買權的主張。《合同法》第230條規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。同等條件，主要是指價格以及價格的給付時間、給付方式等。第三人的出價條件優於承租人時，承租人沒有優先購買權。如果出租人出賣租賃房屋而不通知承租人，或者在通知的有效期內不徵求承租人的意見即出賣房屋，或者當承租人與第三人的出價同等時不把租賃房屋賣給承租人，都是侵犯承租人優先購買權的違法行為。
3?張某可以主張原租賃合同仍然有效，即所謂“買賣不破租賃”，該合同對李某仍有約束力。張某與甲公司簽訂房屋租賃合同後，甲公司作為房屋的所有人仍然可以出賣該樓房，但不能侵犯張某法定的優先購買權。甲公司在保障張某的優先權的前提下，出賣租賃物，該買賣合同有效。《合同法》第229條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。根據該條規定，李某受讓樓房後還要受張某與甲公司之間的租賃合同的約束，因而不能請求張某停止使用。不僅如此，該樓房已經設定的兩個抵押權也仍然有效。
4?對張某的的租賃權有影響。《擔保法的解釋》第66條規定，抵押權人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的.財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。根據該規定，對樓房的買受人己公司來說不具有約束力。
5?對張某的租賃權沒有影響。《擔保法》第48條規定，抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效。關於這種情形，《擔保法的解釋》第65條規定，抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現後，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼承有效。根據這兩個規定，庚公司仍然受張某與甲公司之間簽訂的租賃合同的約束。
二、(本題20分)
1.①K公司的董事長選任決定不符合《公司法》的要求。根據《公司法》第147條第(二)項規定，因貪腐、賄賂、侵佔財產、挪用財產或者破壞社會主義市場經濟秩序，被處以刑罰，執行期滿未逾五年，或者因犯罪被剝奪其政治權利，執行期滿未逾五年，不得擔任公司的董事、監事、高階管理人員。本案中，董某因刑罰執行完畢未滿五年，所以不得擔任公司的董事。魯某、張某都符合《公司法》規定的董事的任職資格，沒有不得擔任公司董事長的情形。根據《公司法》第148條規定：“董事、監事、高階管理人員應當遵守法律、行政法規和公司章程，對公司負有忠實義務和勤勉義務。董事、監事、高階管理人員不得利用職權收賄賂賂或者其他非法收入，不得侵佔公司的財產。”②根據《公司法》第149條第(五)項的規定，董事、高階管理人員不得有未經股東會或者股東大會同意，利用職務便利為自己或者他人謀取屬於公司的商業機會，自營或者為他人經營與所任職公司同類的業務。H公司利用控股股東的地位與K公司進行關聯交易，損害了K公司和其他股東的利益，違反了公司不得利用關聯關係損害公司的利益的規定。③董某利用職權收賄賂賂，受H公司董事長徐某的指使，向其持續輸送水泥，損害了本公司和其他股東的利益，違反了《公司法》中的董事對公司負有忠實義務和勤勉義務的規定。④甲公司直接向人民法院提起對董事的訴訟不符合《公司法》的規定，甲公司應當首先書面請求K公司監事會向人民法院提起訴訟，當監事會拒絕或者30日內未起訴時，才可以為公司利益以自己名義向人民法院提起訴訟。
2.①甲公司提起的訴訟：H公司利用對K公司的控股地位從事關聯交易損害了K公司的利益，屬於《公司法》第152條規定的股東提起派生訴訟的情形，人民法院應當判決對其K公司造成的損害承擔賠償責任。董某違反了作為董事長的忠誠義務，其非法所得應收歸K公司所有，並對其造成的損失承擔賠償責任。②乙公司提起的訴訟：H公司濫用股東權利給乙公司造成了損害，屬於《公司法》第20條規定的應當賠償的情形;董某收受饋贈協助H公司損害K公司的利益，屬於《公司法》第153條規定的情形，H公司和董某都應當對其各自給乙公司造成的損失承擔責任。③債權人提起的訴訟：H公司濫用K公司獨立法人地位和股東有限責任，逃避債務，嚴重損害債權人利益，人民法院應當判決對其K公司的債務承擔連帶賠償責任。甲公司和乙公司履行了股東義務，沒有濫用行為，不對債務承擔連帶責任。