關鍵詞: 不動產登記簿公信力；不動產善意取得；無權處分；制度性信賴；誘因原則
內容提要: 對從無權利人處善意取得不動產應採取何種善意保護制度，需結合物權法的立法思想、不動產物權變動模式和不動產登記制度進行綜合評判。《物權法》第106條規定的不動產善意取得制度和德國、瑞士法上的不動產登記簿公信力制度在前提條件、理論基礎、法律效力方面均存在明顯差異，不宜盲目照搬德國法關於不動產登記簿的公信力的規定來解釋我國的不動產善意取得制度。
在《物權法》頒佈以前，我國大陸地區的學者多將善意取得視為一項關於動產物權取得的特殊制度。學者們通常從兩個角度來闡述該制度：一是認為其前提條件是無權佔有，取得人的善意體現為其不知道無權處分人無處分權；[1]二是從物權公信原則出發，主張不動產登記簿和佔有均具有公信力，信賴登記簿與信賴佔有的善意第三人，其所得利益皆受法律保護。[2]上述不同見解之所以能夠共存且未引起爭議，是因為不動產登記簿的公信力與動產的善意取得制度一直被視為兩種不同的制度。在《物權法》制定過程中，這兩種見解曾同時得到過立法者的認可。例如，《物權法》（第四次審議稿）第22條規定了不動產登記簿的公信力制度，[3]而第110條規定了適用於動產和不動產的善意取得制度。然而，正是這兩個法條對不動產善意保護的分別規定，凸顯了不動產善意取得制度和不動產登記簿公信力制度之間長期隱而未現的矛盾：是用善意取得制度還是不動產登記簿公信力制度來保護不動產善意取得及其相關權利。
《物權法》頒佈以後，有些學者敏銳地意識到，《物權法》第106條用一個條文對動產和不動產進行統一規定，不免給動產和不動產善意取得的構成要件的判定帶來不便。[4]如何解決不動產善意取得制度與不動產登記簿公信力的關係便成為把握第106條的關鍵。對此，學者們提出了兩種解決方案：其一，不動產善意取得制度與不動產登記簿公信力制度無實質差異，《物權法》第106條包括了不動產登記簿公信力制度。[5]以往認為應否定不動產物權善意取得，而採取不動產公信力制度是一種誤解。[6]有學者在此基礎上，進一步提出借鑑德國法上不動產登記簿公信力制度的規定，來區分動產善意取得和不動產善意取得的構成要件。[7]其二，應區分不動產善意取得制度與不動產登記簿公信力制度，單獨規定不動產登記簿公信力制度。[8]究竟上述哪種方案更切合我國實際，德國法上的不動產登記簿公信力制度對我國的不動產善意取得制度具有多大的借鑑意義，非常值得深入探究。本文將以我國的立法和司法實踐為基礎，並參酌德國、瑞士關於不動產登記簿公信力及善意取得制度的立法和學說，從制度建立的前提條件、理論基礎等方面分析我國法上的不動產善意取得制度與德、瑞兩國不動產登記簿公信力制度之間的關係，以更好地理解與適用《物權法》第106條的規定。
一、制度建立的前提條件
關於《物權法》第106條不動產善意取得制度的前提條件，我國學者有兩種不同的意見：第一，無權處分說。鑑於《物權法》第106條規定，“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的……”，因此該說將法條中“無權處分人”解釋為在無權處分情況下沒有處分權的人，從而得出不動產善意取得制度的前提條件為無權處分。這種學說得到了立法者的贊同，他們也提出，善意取得的前提條件是受讓人不知道讓與人無權處分的事實，[9]即無權處分，取得人信賴的客體是處分人的處分權。第二，不動產登記簿錯誤說。[10]此說認為可借鑑德國法關於不動產登記簿公信力制度的規定，將不動產登記簿錯誤作為不動產善意取得的前提條件。不過，“不動產善意取得制度保護的不是取得人對登記簿的信賴，而是對處分權人有無權利的事實的信賴。”[11]這表明，在這位學者看來，不動產善意取得制度保護的不是對不動產登記簿的信賴，而是對處分權人為有權處分人的信賴。這無異於將登記簿錯誤等同於將無處分權人登記為有處分權人，實際上是無權處分說的另一種表達方式而已。
在德國和瑞士學者看來，德國和瑞士民法不是將無權處分，而是將不動產登記簿不正確規定為不動產登記簿公信力的前提條件。[12]他們所講的不動產登記簿不正確並非來源於法條本身，而是從不動產登記簿的正確性擬製中推導而來，並非從對無權處分人的處分權中演繹得來。例如，《德國民法典》第892條第1款規定：“為有利於根據法律行為取得一項權利或者取得該項權利上的權利的人，土地登記簿中所記載的內容應視為是正確的……”。又如，《瑞士民法典》第973條第1款則規定，“出於善意而信賴不動產登記簿的登記，因而取得所有權或其他權利的人……”。由上述規定可知，德國和瑞士皆將不動產登記簿的內容擬製為正確，並要求取得人善意信賴不動產登記簿的登記，這樣就在不動產登記簿的登記與善意保護之間建立起了聯絡。取得人信賴的是不動產登記簿的內容而非處分人的處分權。[13]與此不同，在動產善意取得中，取得人信賴的是無權處分人的處分權，佔有在這裡起到了體現處分權的權利外觀的作用。[14]是故，德國和瑞士均在不動產登記簿公信力制度之外，對動產的善意取得另行作出了規定（《德國民法典》第932條，《瑞士民法典》第933條）。
我國之所以將無權處分作為不動產善意取得制度的前提條件，與《物權法》第106條將善意取得制度統一適用於動產、不動產和《合同法》第51條關於無權處分的規定有關。善意取得制度以善意作為補正無權處分人處分權瑕疵的正當性根據。由此可知，儘管轉讓合同無效這個要件最終未被規定為善意取得制度的構成要件，實踐中法院通常不會認定轉讓合同無效，而是依據善意取得制度判定受讓人取得相應的不動產物權。這依然是一種以債權合同和意思主義為中心的物權變動模式，僅在受讓人的善意和無權處分人的行為之間建立起了邏輯聯絡，並未直接涉及不動產登記簿的正確或不正確的狀況，忽視了不動產登記簿的作用。
相比之下，德國、瑞士將不動產登記簿不正確而非無權處分視為不動產登記簿公信力制度的前提條件，這一方面與它們在立法技術上對不動產登記簿的正確性和完整性擬製有關，[15]另一方面與它們將從無權利人處取得動產、不動產分別予以規定的做法相關。值得注意的是，不動產登記簿的公信力對不動產登記簿的擬製作用與不動產登記簿的權利推定作用之間存在顯著不同。這一點並未引起我國學者的足夠注意。甚至有學者將《物權法》第16條不動產登記簿的推定看做不動產登記簿的公信力。[16]其實，不動產登記簿的權利推定體現的是不動產登記簿形式上的公示作用（formelle Publizitaet），而不動產登記簿的公信力顯現的是不動產登記簿的實質公示作用（materielle Publizitaet）[17]權利推定僅具有程式法上的意義，旨在免除登記權利人對自己享有物權的證明負擔，而並不能產生實體法上的法律效果。該推定效力僅有利於不動產登記的權利人，善意第三人並不能依據該權利推定獲得實體法上的保護。就效力範圍而言，不動產登記簿的權利推定作用只具有積極公示（positive Publizitaet）的效力，即推定已登記的物權存在，已登出的物權不存在，並不涉及未登記的權利和處分權限制。可見，權利推定作用並不能解決不動產之上的權利負擔問題。從這個意義上來說，不動產登記簿的權利推定作用和佔有的權利推定作用一樣，不具有完整性推定即消極公示（negative Publizitaet）的作用。佔有作為權利外觀只具有表徵物權歸屬的作用，而不可能表徵物上的負擔，因此，佔有的權利推定效力並不涉及物上的負擔。在動產善意取得時，物上的負擔是否消滅必須另行規定。《物權法》第108條解決了動產善意取得的物上負擔問題，該條規定，“善意受讓人取得動產後，該動產上的原有權利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。”然而，《物權法》並未規定，善意受讓人取得不動產後，該不動產上未登記的權利或權利限制是否消滅。實踐中許多問題與此相關，例如，不動產之上未登記的共有物權在善意取得時是否當然消滅的問題。這不能不說是一個缺憾。