關鍵詞：視同銷售；營業稅；土地增值稅；企業所得稅
視同銷售，是指納稅人在會計上有些不作為銷售核算或雖作為銷售核算，但沒有現金流入產生，而在稅收上都要作為銷售確認收入計繳稅金的商品或勞務的轉移行為。近年來，隨著我國房地產行業的不斷髮展，房地產開發企業的資產經營行為也日趨增多，視同銷售也就時有發生。為規範房地產開發企業的納稅行為，稅法針對房地產開發企業視同銷售的收入(營業額)的確認問題作了相關規定，然而同樣屬於視同視同銷售行為，但稅法在營業稅、土地增值稅及企業所得稅上的規定還存在著一些差異，在日常的稅務處理中，如不引起重視將面臨著一定的納稅風險。將從確認應稅收入的行為、時限、方法三個方面對其差異進行分析。
1 房地產開發企業視同銷售確認收入的行為差異
營業稅方面，根據《營業稅暫行條例實施細則》第四條規定及《國家稅務總局關於以房抵頂債務應徵收營業稅問題的批覆》，可知營業稅的視同銷售行為包括：單位將不動產無償贈與他人；單位以房屋或其他不動產抵償債務等。土地增值稅方面，根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號文)的規定：房地產開發企業將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和人個的非貨幣性資產等應視同銷售房地產。企業所得稅方面，根據《國家稅務總局關於房地產開發業務徵收企業所得稅問題的通知》(國稅發[2006]31號文)的規定：房地產開發企業將開發產品轉作固定資產或用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售。
透過上述規定可知，企業所得稅的視同銷售行為的範圍最為寬泛，營業稅的.視同銷售行為的範圍最小。在視同銷售行為上，企業所得稅與營業稅相比，除了以房抵債和單位將不動產以捐贈、贊助等方式無償贈與他人外，企業所得稅和營業稅在視同銷售的行為方面存在著較大的差異。例如房地產開發企業將開發產品用作對外投資入股，參與被投資方利潤分配、共同承擔投資風險，在企業所得稅上應視同銷售並確認應稅收入，但在營業稅上卻不必確認為營業稅的應稅營業額，因為該行為不屬於營業稅的徵收範圍。企業所得稅與土地增值稅相比，除企業將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和人個的非貨幣性資產等外，企業所得稅與土地增值稅在視同銷售的行為方面也存在一定的差異，主要表現在企業將開發產品無償贈與他人及自用方面。例如企業將開發產品無償捐贈、贊助給其他單位，在企業所得稅上應確認為應稅收入，並計算相應的應納稅所得，但在土地增值稅上卻不必確認為應稅收入，也不得扣除相應的成本和費用，因為該行為不屬於土地增值稅的徵收範圍。營業稅與土地增值稅相比，除企業將開發產品抵債外，兩者在視同銷售的行為方面也存在較大的差異。例如企業將開發產品無償捐贈、贊助給其他單位，在營業稅上應確認為應稅營業額，計徵營業稅，但在土地增值稅上卻不必確認為應稅收入。
2 房地產開發企業視同銷售確認收入的時限差異
營業稅方面，根據《營業稅暫行條例實施細則》第二十八條的規定，可知房地產開發企業將開發產品無償贈與他人和將開發產品抵償債務，其視同銷售確認收入的時限為開發產品所有權轉移的當天。土地增值稅方面，根據國稅發[2006]187號文的規定，其視同銷售確認收入的時限同樣為開發產品所有權轉移的當天。在企業所得稅方面，其視同銷售確認收入的時限與前兩者相比則有所不同，根據國稅發[2006]31號文的規定，企業應於開發產品所有權或使用權轉移，或於實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。這裡明確了只要滿足所有權轉移、使用權轉移或取得利益權利三種情況中的任何一種就應確認企業所得稅應稅收入的實現。 3 房地產開發企業視同銷售確認收入的方法差異