一、專案介紹
1、專案名稱：
“遠方”主題休閒會所（暫命名）
2、經營範圍：
1）消費：品茶、品酒、茶點、冷熱飲料及特色茶點等店內消費
2）銷售：茶葉、紅酒、茶具、酒具、古玩、字畫、特色茶點、工藝禮品等店內物品銷售
3）娛樂：提供“麻將”、茶藝、抽獎活動等免費服務
4）活動：舉辦品茶會、品酒會、書畫筆會、賽棋、等各種活動收入
3.專案地址：陽光時代廣場
4.場地面積：208平方米（附設定草圖）
1）大包間：1間＝8位
2）小包間：4間＝20位
3）六人卡座：2個=12位
4）四人卡座：待定
5）雙人卡座：3個＝6位
6）大散座區（12人）：1個＝12位
7）總座位數設計：64人，11桌，5包間
二、市場分析
1、市場需求分析
本專案所在地為明光黃金商務區，周邊多以中青年中高階收入為主，該類人群追求的是精緻的生活品質，交際應酬多，追求個性化服務。但周邊除卻沒有非常合適的休閒娛樂、聊天洽談的場所，這就為本專案的經營提供了寶貴的優質客戶來源。
明光的茶樓、咖啡屋、酒吧類的休閒場所，經營中基本上以娛樂休閒、親友聚會為主，而適合商務洽談的休閒場所卻不多，雖然部分茶樓可提供上網服務，但卻幾乎沒有茶樓可以提供電腦，這就給沒有帶手提電腦的客戶洽商造成了不便。而能夠做主題文化經營的平價式休閒會所就更少了。目前，國外小資階層中新興的“休閒辦公”文化，正是在中國高階文化及收入人群中快速流行，本專案正當藉此潮流快速發展的時機。
2、市場定位
理念：“遠方茶道館”（釋意：每個人都有個在追尋的'遠方夢）
模式：會員制管理及服務、平價式消費
功能：集娛樂休閒、親友聚會、商務洽談、主題文化經營為一體
經營：經營的主要任務就是會員卡的銷售和會員活動的組織，並且在會員中發展本店商品的“團購”客戶，尋找各種商業機會。高檔的會員制會所將成為開拓、穩定各類客戶提供交際平臺，是公司展現企業文化、提升公司形象的最佳場所。
三、投資預算
1、全年專案總投資：638000元
1）房租：150000
2）裝修：260000
3）人員工資：72000
a）茶樓經理1人：20xx元/月
b）服務員2人：1000元/月
c）收銀員2人：1000元/月
4）用具及首批進貨（詳見附件——採購清單）：150000
四、經營模式
1、盈利模式
1）茶點小食品、茶飲店內消費
2）店內商品銷售
3）麻將娛樂（待定）、節目表演等有償服務
4）各類文化、宣傳活動的無償策劃、組織，及有償提供場地及服務
2.價格體系（參考附件——各項服務價格點單）
1）基礎消費
a）茶位費：5元/位（個人消費滿38元免）
b）單人卡座：5元/小時
c）雙人卡座：8元/小時
d）普通包間費：18元/小時
e）豪華包裝費：28元/小時
2）茶飲消費
a）10——80元/位；
b）28——388元/壺/瓶
3）食品消費
a）小茶點及水果5——20元/份（消費滿258元免，包間贈送）
b）特色滋補糕點18-188元/例
4）活動消費
a）各類活動場地提供：500元/次（僅限大廳50平方米，限非旺銷時間段）
b）各類活動其他服務：500元/次
5）商品銷售
a）各類名茶：50-10000元/斤/盒
b）各類名壺：100-10000元/把
c）滋補養生茶：100-5000元/斤/盒
d）各類紅酒：80-1000元/瓶/盒
e）各類字、畫、奇石、古玩等藝術品：100-100000元/件
f）各類書籍：10-500元/本/套
g）各類手工藝品：會員積分免費兌換，2-200元/件
6）娛樂消費
a）包間麻將桌：免費
b）電腦上網：免費
3、毛利率分析
1）店內飲品消費毛利率：300%-1500%
a）品茶：1500%
舉例：大多數茶平均採購成本約60元/斤，一壺茶用量約15-30克，平均成本為1.8-3.6元；一壺茶平均售價為50元/壺，另加佔用茶位或包間時間的基礎費用，按1小時5元計算，平均收入為55元。
b）滋補養生茶飲：800%
c）品酒：300%（店內品酒不多，一般為舉辦品酒會消費，幫毛利率略低）
2）店內食品消費毛利率：
a）茶點小食品：250%
舉例：花生平均採購成本為10元/包，一小碟用量約為1/5包，平均成本為2元，平均售價為10元。
b）特色滋補養生茶：800%
舉例：一份特色滋補養生茶的原料的採購成本為12元，"廚房"人工成本平均為5元，成本共計為17元；平均售價為138元/例。
3）活動場地提供毛利舉：
a）純場地提供：166%
舉例：大廳50平方米場地，收入按500元/天計算，即13.33元/天/平方米，成本按租金2元/天/平方米計算
b）場地提供及服務：273%
舉例：大廳50平方米場地，收入按場地500元/天計算，服務500元/2人/天計算，共計收入為1000元/天；成本按按租金2元/天/平方米，人員33元/人/天計算，2人50平方米成本共計366元
c）舉辦活動銷售商品：以銷售商品獲取利潤，場地及服務免費提供。
4）商品銷售毛利率
a）各類名茶、名壺、名酒、：100%
b）各類字、畫、奇石、古玩等藝術品：300%
c）各類書籍及手工藝品：20%-50%
4.營銷策略
1）以開發股東及管理人員自身關係網路，建立第一批會員為首批穩定客戶群
2）以各類活動促銷擴大知名度，如免費品茶、品酒會；書畫筆會；交友會等
3）以會員卡預售、積分返禮、存茶養壺、個性化服務等長期留住客戶
4）與各文化協會、會員單位建立合作關係，淡季時間段可固定安排舉辦活動
五、盈虧預測
1、基本經營目標
1）每天50%上客率，人均消費20元以上，商品及活動銷售每月營業額10000元；
2）會員卡銷售200張（500-1000元/張），已預約會員約20人；
2、投資收益預算
1）64位*20元*30天+10000元＝每月收入48400元*12月＝全年收入580800元；全年成本338000元；約半年收回成本，當年實現毛利242800元，當年毛利率為72%。
2）當穩定會員達到150人，每位會員平均消費到3000元，即可收回全部投資。
六、風險預測
1、實際投資超出預算；
2、採購或人工成本過高；
3、管理制度不完善；
4、經營目標完不成；
七、風險控制辦法
1、嚴格按照預算控制投資，或出讓部分股份，讓房東或供貨商以房租或貨物出資，減少首期投入資金，有效控制風險。
2、人工成本採用固定薪金＋浮動獎金相結合的辦法，一方面控制固定費用，另一方面有效提高員工積極性。
3、服務員要進行培訓，採購質量要嚴格把關。（參考附件——茶藝員管理手冊）
4、加大銷售、宣傳、促銷力度，多采用熟人介紹的方式，利用節慶等禮品旺銷季節推銷會員卡，儘可能在熟人圈、周邊人群圈中建立穩定會員客戶群。（詳見附件——會員卡使用及銷售提成辦法）