小編導語：近日，由住建部、國家發改委、人民銀行、工信部、國稅總局、工商總局、銀監會等七部門下發的《關於加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》，確認首付貸違規並聯合叫停。這使得購房者在首付資金不足，通過場外配資在槓桿上再加槓桿的做法被遏制。
2016房價走勢：國內房地產市場依然保持著高速增長態勢
日前國家統計局公佈了1-8月份房地產市場的相關資料，其中全國房地產開發投資同比名義增長5.4%，住宅投資4.3萬億元，增長4.8%，佔比近7成，住宅銷售面積增長25.6%。
相關統計資料顯示，今年截至8 月末房價累計漲幅超過 20% 的城市已經達到 11 個，其中不乏二線甚至是三線城市。從資料不難看出國內房地產市場依然保持著高速增長的態勢。
但不少國內媒體認為過度金融槓桿造就了今天樓市的大漲。那麼這個槓桿比例到底有多高呢?我們也做了個梳理。
今年1至7月份個人按揭貸款13305億元，增幅高達54.6%。統計顯示，目前中國按揭貸款還款負擔率為39%，如果按目前增速計算2016 年還款負擔率將接近40%。
值得注意的是這一數字在2015年還只有28%，2011年、2012年甚至還在20%以下。
中國在2015年底的`居民房貸收入比高達0.46，這已經超過日本地產泡沫時期的水平，而美國次貸危機時期這一數字為0.5。
而槓桿率偏高的不僅只有買房人，樓市的另一端房地產企業的金融槓桿率也正在增加，國家統計局資料顯示，截至2016年8月26日，房企公司債融資規模達到6534.6億元，平均利率僅為5.16%，規模已經達到2015年全年的151%。
而已經公佈的半年報也顯示今年上市房企平均資產負債率為76.4%，其中32家企業負債率已突破80%。適當的金融槓桿可以加速行業發展，活躍經濟。
但從歷史來看，過度使用金融槓桿帶來的往往都是災難性的後果，如果我們今天房地產市場繁榮只能建立在過度金融槓桿的基礎上，那他所帶來的風險一定是巨大的。
出臺政策組合拳
近日，由住建部、國家發改委、人民銀行、工信部、國稅總局、工商總局、銀監會等七部門下發的《關於加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》，確認首付貸違規並聯合叫停。這使得購房者在首付資金不足，通過場外配資在槓桿上再加槓桿的做法被遏制。
同時隨著住建部《法治政府建設實施綱要(2015-2020年)》的頒佈，全國樓市新一輪“去槓桿”已經開啟，對於合肥、南京等房價上漲過高過快的城市，未來去槓桿將成為主流政策取向。
平衡穩增長與降槓桿關係
在央行研究局首席經濟學家馬駿看來，槓桿是個非常複雜的問題，如果把槓桿降得太快，可能會降低經濟增速，甚至造成就業的問題。但是如果中長期不降槓桿的話，風險就會不斷地積聚。因此要找到一個比較好的平衡。
雖然限購、限貸政策作為權宜之計屢被地方政府使用，短期記憶體在合理性。從中長期看，需要有效引導社會對房價上漲的理性認識，進一步降低房地產市場槓桿。