金融危機對中國房地產市場的影響及其對策分析1
摘要：次貸引發的全球金融危機已經不可避免地波及到了中國房地產市場，受巨集觀經濟減速影響，房地產企業陷進資產貶值、商品房成交量大幅萎縮、消費預期不足、市場缺乏信心、企業融資困難等諸多困境中。為儘快消除金融危機帶來的不利影響，房地產企業必須及時調整經營理念，積極採取一切可能的應對措施。關鍵詞：金融危機
金融危機對中國房地產市場的影響及其對策分析2
摘要：次貸引發的全球金融危機已經不可避免地波及到了中國房地產市場，受巨集觀經濟減速影響，房地產企業陷入資產貶值、商品房成交量大幅萎縮、消費預期不足、市場缺乏信心、企業融資困難等諸多困境中。為儘快消除金融危機帶來的不利影響，房地產企業必須及時調整經營理念，積極採取一切可能的應對措施。
關鍵詞：金融危機 次貸危機 房地產市場
1 金融危機與次貸危機
從美國第二大次貸機構——新世紀金融宣佈26年第4季度業績出現虧損，到美國“兩房”危機、雷曼兄弟申請破產、美林銀行被收購、美國最大的保險公司AIG瀕臨破產，再到全球股市的持續下跌，次貸引發的信用風險已經演變為全球性的金融大海嘯。
中國也不可避免地受到這場金融危機的波及。為了應對金融危機帶來的不利影響，將損失降到最低，我國政府在不足百日內連續五次降息，並出臺了力度空前的“4萬億投資計劃”，表明了國家促內需保增長的決心。
國際巨集觀環境的劇變，使得中國房地產市場遭遇資產貶值、消費預期不足、融資困難、商品房成交量大幅萎縮等不利影響。房地產企業必須及時調整經營理念，採取一切措施積極應對。
次貸又稱次級按揭貸款，是給信用狀況和還款能力較差的個人的住房按揭貸款。次級按揭貸款的利率更高，因此風險大、收益也大。次貸危機又稱次級房貸危機，是指因次級抵押貸款機構破產、投資基金被迫關閉、股市劇烈震盪引起的風暴。美國次貸危機的主要原因就是過於寬鬆的房貸政策和住房抵押貸款的證券化，而利率的上升和房價的下跌使得房地產市場泡沫破滅，最終導致這場危機爆發。
金融危機又稱金融風暴，是指一個國家或幾個國家與地區的全部或大部分金融指標（如短期利率、貨幣資產、證券、房地產、土地價格、商業破產數和金融機構倒閉數）的急劇、短暫和超週期的惡化。其特徵是人們基於經濟未來將更加悲觀的預期，整個區域內貨幣值出現幅度較大的貶值，經濟總量與經濟規模出現較大的損失，經濟增長受到打擊。同時，還伴隨著企業大量倒閉，失業率升高，社會普遍的經濟蕭條，甚至有些時候伴隨著社會動盪或國家政治層面的動盪。
2 金融危機對中國房地產市場的影響
2.1 巨集觀經濟減速波及房地產業 根據國家統計局近期釋出的28年國民經濟與社會發展統計公報顯示，經初步核算，28年全年國內生產總值為367億元，比上年增長9%，但總體上出現逐季度回落現象，其中第四季度增速僅為6.8%。受巨集觀經濟減速影響，我國工業增速連續、明顯回落，國民經濟主要產品產量大幅下降。而且在未來一段時期，巨集觀經濟增長下行壓力將不斷增大。中國房地產業也受到顯著影響。28年全國商品房銷售面積為6.2億平方米，同比下降19.7%。銷售面積的大幅下降造成了商品房空置面積的大幅增加。截至12月末，商品房空置面積為1.64億平方米，同比增長21.8%，這比1-11月的月均增幅高6.5個百分點。同時，房地產業投資增速明顯放緩，土地購置面積、新開工面積、施工面積、竣工面積都出現了同比下降的態勢。
2.2 失業、減薪降低了消費者的消費能力和消費意願 隨著金融危機對巨集觀經濟影響的.不斷蔓延，中國沿海大批中小型出口企業倒閉，其他企業也紛紛減薪、裁員。這直接導致居民收入增幅下降、失業率上升，其消費能力和消費意願受到嚴重影響。根據國家統計局釋出的社會需求指數和社會收入指數顯示，28年這兩個指標都出現了大幅下滑，現已接近1992年以來的最低點。
2.3 外資撤出影響了房地產市場的信心 受金融危機影響，許多外資機構開始出售在中國的房地產物業。其原因主要有三個：一是外資機構在這次金融危機中損失慘重，流動資金出現問題，需要通過出售房地產物業收回資金；二是中國房地產市場受到金融危機的波及，銷量和價格增速都出現了大幅下降，各方對後市走向分歧嚴重；三是人民幣升值的步伐放緩。但是，由於外資佔中國房地產總投資比例不足2%，因此外資機構的這種出售行為對房地產交易總量的影響不大，但對於整個房地產市場的價格和消費者預期會產生較大的負面影響。
2.4 影響消費者預期 房地產市場受消費者預期的影響很大，在這個兼具投資和消費雙重屬性的特殊市場中，消費者預期往往起決定性作用。美國次貸危機使消費者認識到房地產不會只漲不跌，它也存在著巨大的風險。對金融危機的心理恐慌、各主要已開發國家房地產市場的惡化效應、對經濟復甦缺乏信心、對房價下調的進一步期待等因素嚴重影響了消費者預期，這使得房地產投資變得更加謹慎，消費需求進入了觀望狀態。28年9月末，央行28年第3季度全國城鎮儲戶問卷調查結果顯示：未來三個月打算買房的居民僅佔13.3%，分別比上季度和去年同期下降1.8和2.8個百分點，創1999年以來的最低水平。在調查的七個大城市中，北京、上海、天津和廣州等城市未來三個月打算買房的居民均不足1%，低於全國平均水平。
2.5 影響房地產企業融資 受到金融危機的警示，不少商業銀行對房地產信貸緊縮，惜貸情況嚴重。以上海市為例，28年上海市房地產開發貸款比去年下降了1.31億元，這表明房地產企業獲得銀行貸款的能力正在下降。在資金來源渠道單一的背景下，交易量的持續低迷和信貸緊縮，導致許多資金鍊緊張的房地產開發企業面臨生存問題，整個產業也面臨進一步整合。
3.1 充分利用政府的巨集觀調控政策 28年9月以來，愈演愈烈的國際金融危機，使得國內經濟呈現下滑態勢，通脹壓力逐步緩解。為加大經濟刺激力度，央行連續五次降息，以積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策為手段，進一步擴大國內需求，保持經濟平穩發展。
在行業政策方面，1月17日國務院總理溫XX主持召開國務院常務會議，分析經濟形勢，安排部署十項經濟工作，其中明確提出要“支援居民購房”；財政部和央行宣佈：從28年11月1日起，對個人首次出售或購買住房暫不徵收印花稅，對個人出售住房免徵收土地增值稅，商業貸款首次購買普通自住房和改善性普通自住房，利率下限擴大為貸款基準利率的.7倍，最低首付調整為2%，地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策；11月5日國務院擴內需、促增長十項措施出臺，其中包括“加快建設保障性安居工程”、“加大金融對經濟增長的支援力度”；12月17日，國務院再推促進房地產市場健康發展的三項政策措施，包括符合條件的第二套住房首付貸款優惠、購房兩年轉讓的免徵營業稅、取消城市房地產稅等。
以上各項政策對房地產市場發展都是利好訊息。一方面，可以使房地產企業以較低的財務成本且較容易地獲得銀行信貸，增強企業的流動性；另一方面，可以為房地產消費者節省更多的購房成本，從而間接地提高其實際支付能力，鼓勵其消費意願。房地產企業要充分把握這種政策契機，利用政府在經濟下滑情況下的扶植政策，以各項稅費的降低為賣點，堅持度過這段困難時期。
3.2 保持價格平穩增強消費信心 房地產價格的大幅下降是美國次貸危機的導火索，房價的穩定是房地產市場健康發展的重要保證。從27年第四季度起，中國房地產市場進入了低迷期。在這種巨集觀經濟形勢下，房地產企業應該及時地調整價格，使其平穩地迴歸理性。這不但有利於緩解房地產消費者長期以來的觀望局面，提升消費者信心，促進成交量的放大，還能加快房地產企業的資金週轉，增強企業抵禦金融危機的能力。
目前，中國國內居民對房地產的需求主要是以結婚置業、拆遷用房為主的剛性需求以及改善性自住需求，且需求量很大。房地產價格的平穩和理性有利於這部分市場需求的釋放，從而拉動整個房市升溫。
3.3 實施土地儲備戰略 根據中國房地產市場的現狀和走勢來看，房地產市場進入了此輪週期的下行調整階段。這直接導致中國土地市場執行低迷，土地價格出現了較大幅度的下調。然而，隨著一系列巨集觀經濟政策的出臺，中國並沒有受到像其他歐美已開發國家那樣的重創，仍然保持了較快的發展速度。許多經濟學家預測，中國將最先擺脫國際金融危機的影響，回到高速發展的軌道中來。因此，房地產企業應該認識到現階段的調整絕不是中國房地產市場長週期的“拐點”，資金充足的房地產企業可以藉此機會，低價囤積優質土地，增加土地儲備，為企業的中長期發展奠定基礎。
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